Оспаривание кадастровой стоимости

Бесплатный предварительный анализ в течении 24 часов, по 2024 году;
Оплата только за результат, прописанный в договоре, после внесения сниженной цены в ЕГРН;
Юристы и судебные эксперты с личным стажем от 10 лет.
Скидка 20% по 2025 году, до 31.05.2025

Эффективный способ оптимизировать базу налогообложения, чтобы законно уменьшить отчисляемые налоги на недвижимость, а при аренде земли у государства снизить размер арендной платы — оспаривание кадастровой стоимости. Это право закреплено законом, и “Первое бюро независимой оценки и экспертизы” поможет его реализовать. Мы:

проведем оценку недвижимости;
подготовим отчет, запросим справки из ЕГРН;
через суд добьемся снижения стоимости в Росреестре до рыночной;

Работаем с частными лицами и организациями.

Что такое кадастровая стоимость и когда ее нужно оспаривать?

Кадастровая стоимость — цена недвижимости, установленная государственным органом в кадастре. Устанавливается для земельных участков, зданий, отдельных помещений, гаражей, машиномест, имущественных комплексов, которые находятся как в собственности у государства, так и у частных или юридических лиц. На ее основании рассчитываются:

налоги на недвижимость;
НДФЛ;
условия приватизации, а также плата по аренде для земельных участков.

Определяется методом массовой оценки. Для этого берут данные по подобным объектам в регионе и рассчитывают среднее арифметическое значение. При таком методе часто возникают ошибки, как технические, так и методические. Как итог, базовая цена, которая используется для расчета налогов, арендных платежей, оказывается завышенной. Например, государственное бюджетное учреждение (ГБУ), используя массовый подход, определило одинаковую сумму для двух расположенных рядом зданий, одинаковых по площади, но техническое состояние у них разное: одно аварийное, а второе после капитального ремонта. В реальности, рыночная цена у объектов будет сильно отличаться. Встречаются и банальные опечатки или арифметические ошибки, которые увеличивают налогооблагаемую базу. Если кадастровая цена завышена, ее можно оспорить и установить на уровне рыночной. Это право закреплено законодательно на основании № 237-ФЗ “О кадастровой оценке” и ФЗ № 135 “Об оценочной деятельности в РФ”.

Где узнать кадастровую стоимость

Эта информация, включая как данные об установленной сумме, так и периоде ее действия, доступна для собственников, их представителей и заинтересованных лиц. Узнать ее можно такими способами:

На сайте Росреестра. Перейдите в раздел «Электронные услуги и сервисы» → «Сервисы» → «Справочная информация», в поле поиска впишите кадастровый номер или адрес объекта. Помимо цены, здесь можно посмотреть дату ее внесения в реестр;
на “Публичной кадастровой карте”. Кликните по объекту и сформируйте запрос на выписку из реестра недвижимости. Быстро отыскать необходимый объект позволяет поиск по кадастровому номеру. На некоторых картографических сервисах посмотреть информацию о кадастровой стоимости можно бесплатно, без оформления справки;
заказать выписку ЕГРН. Такая возможность доступна на сайте Госуслуг или в МФЦ. Цифровая копия формируется бесплатно в течение нескольких минут и появится в личном кабинете (только для собственников объекта). При оформлении через МФЦ нужно оплатить пошлину, ее размер для физических лиц - 290 р. (электронный документ) или 460 р. (справка на бумаге), для юридических - 820 р (электронная справка) или 1270 (на бумажном носителе).

Кто может оспорить кадастровую стоимость

Это могут частные лица, коммерческие организации и органы самоуправления при условии, что указанная в кадастре стоимость объекта затрагивает их права или накладывают дополнительные обязательства:

лицо, указанное как собственник в реестре;
бывший собственник, который хочет сделать перерасчет налогов за период владения объектом;
правообладатель — частное или юрлицо, которые получили право собственности в результате договора купли-продажи, мены, дарственной;
физическое или юридическое лицо, при условии, что у них есть право исключительного выкупа и проводится приватизация имущества у государства или местных органов власти;
муниципальные органы, если имущество находится в их собственности или одной из статей дохода местного бюджета являются налоги с объекта недвижимости;
арендаторы в ситуации, когда размер аренды напрямую связан с кадастровой стоимостью.

Юридическое основание — кадастровая стоимость завышена по сравнению с рыночной из-за неправильной методики расчета или системной ошибки.

Какие сроки отведены для оспаривания?

Пересмотреть запись в реестре можно с даты начала ее действия и до дня, когда будет установлена новая цена. Например, местное ГБУ оценило земельный участок в 2022 году по состоянию на 01.01.2022. Результаты в целях налогообложения начяли действовать с 01.01.2023. Очередная оценка проводится не раньше, чем через три года (для Москвы — через два) и не позже, чем через пять лет. Это означает, что следующий пересчет пройдет не ранее 2026 года, а его результаты будут применены к участке до 31.12.2025. Объекты недвижимости были переоценены в 2023 году по состоянию на 01.01.2023. Результаты в целях налогообложения начали действовать с 01.01.2024. Владелец или местный муниципалитет могут оспорить результаты оценки недвижимого имущества, внесенные в Единый реестр, начиная с первых дней 2024 года и до 31 декабря 2027 года включительно. Если они будут пересмотрены, размер налогов и арендной платы пересчитывается за весь период. При этом дата обращения не имеет значения. Также законом предусмотрена “архивная кадастровая стоимость”. Это цена, которая была указана в кадастре до начала действия результатов новой госоценки. Ее тоже можно пересмотреть. Но налоги и платежи по аренде будут пересчитаны за последние три года до подачи заявления.

Процедура оспаривания

Для физлиц и юрлиц действует единый порядок:

независимая оценка недвижимости;
подготовка документов;
обращение в госучреждение, которое проводило оценку, или напрямую в суд.

На решение комиссии, сформированной местным органом, который установил кадастровую стоимость, закон отводит ровно один месяц. Если она отказала в пересмотре или оставила все как есть, можно обратиться в суд. Судебное рассмотрение дела, независимо от того, пытались ли вы сначала решить проблему в несудебном порядке и получили отказ или сразу подали иск, может занять от 9 до 12 месяцев. Когда решение вступит в силу (обычно, через месяц), необходимо получить копию документа и приложить его к заявлению на изменение стоимости недвижимости, которое направляется в Росреестр. Независимое оценивание имеет право проводить организация, которая состоит в СРО. При этом обязательно наличие договора между заказчиком и оценщиком. Для его заключения собственнику нужно предоставить выписку ЕГРН о характеристиках, а арендатору — договор аренду. Выписку из кадастра оценщик запрашивает самостоятельно.

Список документов для обращения в ГБУ:

Заявление в Министерство земельных и имущественных отношений по республике Башкортостан установленной формы. Должно содержать инициалы, номер телефона и адрес заявителя, реквизиты физлица, кадастровый номер, описание ошибок;
Справки из ЕГРН. Необходимо получить две выписки, которые содержат информацию о цене актива и праве собственности;
Отчет с результатами независимой экспертизы, в котором указан используемый метод оценки, актуальная стоимость. Документ действителен 6 месяцев;
Квитанция об уплате госпошлины.

Подать документы можно лично, отправить почтой или онлайн. Электронные копии заверяются цифровой подписью (КЭП).

Перечень документов для иска в суд:

исковое заявление;
справка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о стоимости;
копия правоустанавливающего документа на объект;
отчет с результатами оценки, сделанной не раньше 6 месяцев назад. Может быть распечатан на бумаге или в электронном виде;
Квитанция или платежное банковское поручение об оплате госпошлины.

Список полезных документов при оспаривании кадастровой стоимости в Верховном Суде Республики Башкортостан

Описание	Ссылки
Выписка ЕГРН о кадастровой стоимости (заказать бесплатно, срок за 1 день)	Заказать
Выписка ЕГРН о характеристиках и ограничениях (заказать бесплатно, срок за 1 день)	Заказать
Образец административного искового заявления в Верховном Суде Республики Башкортостан (word)	Скачать
Образец ходатайства о назначении экспертизы в Верховном Суде Республики Башкортостан (word)	Скачать
Образец доверенности по КАС в Верховном Суде Республики Башкортостан (word)	Скачать
Реквизиты госпошлины в Верховный Суд РБ (word)	Скачать

Часто задаваемые вопросы

Что такое кадастровая стоимость?

Это цена, в которую госорганы оценили недвижимость. Эти данные вносятся в общую информационную базу и используются как налогооблагаемая база, на основе которой считается НДФЛ, пошлины, налоги на имущество. Обычно значение рассчитывается с помощью массовых методик, когда устанавливается среднее значение для всех объектов со схожими характеристиками в регионе.

Где посмотреть?

Самый простой и полностью бесплатный способ — на кадастровой карте. В сети интернет работает сразу несколько подобных сайтов, на некоторых картографических сервисах достаточно найти необходимый участок, кликнуть по нему и открыть дополнительную информацию. Также владельцы имущества могут сделать бесплатный запрос в личном кабинете Госуслуг. Платную справку можно получить в МФЦ.

Можно ли пересмотреть информацию в отношении цены недвижимость, вписанную в реестр?

Да. Мы подробно описали процедуру, определенную законодателями. Поэтапный план действий смотрите в нашем материале на этой же странице немного выше.

Сроки, отведенные на обращение в суд

Пересмотреть стоимость в кадастре можно с момента начала ее действия и на протяжении трех лет после обновления информации в базе.

Как доказать, что в кадастровой цене ошибка?

Если допущена ошибка, например ответственный сотрудник, выполняя вычисления, взял неправильную площадь, указал другой материал, из которого возведено строение, необходимо отправить в ГБУ письменное заявление с приложенными доказательствами: кадастровый паспорт, справка из ЕГРН с архивными данными и др.

Необходимые документы для оценки имущества?

Для подписания договора с оценщиком, нужно предоставить: техническую документацию, справку ЕГРН о стоимости, личный паспорт или уставные документы организации.

Документы для суда

Заявление в свободной форме. Будьте внимательны, оно должно быть структурировано и содержать необходимую информацию: причину, реквизиты заявителя и суда, факты, на которые вы опираетесь. Чтобы повысить шансы на благоприятное завершение дела, поручите это практикующим юристам. Также прилагаются: выписка из ЕГРН, результаты независимой оценки.

Стоимость услуг по оспариванию кадастровой стоимости недвижимого имущества и земельного участка

Объект

Отчет об оценке, руб.

Юридические услуги, руб.

Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости

Квартира до 100 кв.м

20000

30000

Квартира от 100 кв.м

30000

35000

Здание (помещение) торгово-офисного назначения

от 30000

от 40000

Здание (помещение) бытового обслуживания

от 30000

от 40000

Здание (помещение) общепита

от 30000

от 40000

Здание (помещение) производственного назначения

от 30000

от 40000

Здание (помещение) складского назначения

от 30000

от 40000

Земельный участок

от 30000

от 40000

Процент от сэкономленных средств

договорная

В том случае если в рамках одного судебного процесса больше одного объекта, +30%* за каждый дополнительный объект
Пример: Земельный участок в аренде, на нем два здания коммерческого назначения в собственности у одного юридического лица. Отчет об оценке = 30000+3000030%+3000030% = 48000 рублей, Юридические услуги = 40000 + 4000030% + 4000030% = 64000 рублей.

Кому доверить оспаривание кадастровой стоимости в Уфе

Обратиться с заявлением могут заинтересованные лица как лично, так и через представителей. Но прежде чем браться за дело самостоятельно, важно учесть возможные риски. Во-первых, независимая экспертиза может подтвердить результаты государственной оценки или снизить цену объекта незначительно.

Во-вторых, суд может как принять ваши доказательства, так и отказать, оставив все как есть. И в первом, и во втором случае будут потрачены время, силы и средства — и все это впустую.

Поэтому первое, с чего нужно начинать, так это со сбора доказательств и расчета возможной выгоды и целесообразности инициации процедуры. Доверьте эту задачу экспертам — Первого бюро оценки и экспертизы.

Мы знаем тонкости пересмотра как в досудебном, так и судебном порядке.

Мы исследуем рынок и проведем анализ похожих кейсов, чтобы оценить целесообразность оспаривания кадастровой недвижимости в Республике Башкортостан. Это бесплатная услуга для наших клиентов. Она позволяет избежать ненужных трат, например, если окажется, что государственные эксперты установили кадастровую стоимость на уровне рыночной или ниже, а также в случаях, когда разница незначительна и выгода от снижения налогов не перекроет расходы на экспертизу и разбирательство в суде.

Добьемся максимально возможного снижения кадастровой стоимости. Защитим ваши интересы в Верховном суде, а если местный муниципалитет подаст апелляцию — в апелляционном суде общей юрисдикции в Нижнем Новгороде.

Мы работаем на результат и исключаем возможность негативного исхода. Остались вопросы? Позвоните или посетите наш офис.

Задать вопрос

Марат Башаров - руководитель

https://www.instagram.com/basharovmarat_/

https://tele.click/OsparivanieKadastr_bot

Аккредитация и наши партнеры

Наши сертификаты

Все документы Документы юридического лица Квалификационный аттестат в области оценки

Наш рейтинг на независимых ресурсах

Благодарности наших клиентов

Знакомьтесь, наша команда

Марат Башаров

СЕО

“ Мы на рынке с 2014 года. Настроенная за эти годы система управления, прописанные регламенты и алгоритмы работы, позволяют нам, оказывать услуги на высоком уровне.”

Написать эксперту

Алена Умнова

Руководитель юридического департамента

Меня зовут Алена. Наша команда профессионалов поможет решить вопрос в правовом поле, используя знания и многолетний опыт работы.

Написать эксперту

Анастасия Шушакова

Оценщик бизнеса

Меня зовут Анастасия. Я специалист по оценке бизнеса. Оцениваю разный бизнес более 10 лет. Имею кандидатскую степень.

Написать эксперту

Ренат Башаров

Руководитель департамента оценки

Привет. Меня зовут Ренат. Мы оцениваем все, что имеет цену. Наши специалисты высокого уровня и большого опыта знают своё дело.

Написать эксперту

Вера Замалтдинова

Оценщик недвижимости

“Меня зовут Вера. Я - оценщик и судебный эксперт, компании «Первое бюро оценки и экспертизы». У меня за плечами более 10 лет практики в оценочной и экспертной деятельности.”

Написать эксперту

Владимир Колядин

Юрист

Меня зовут Владимир. Мои действия направлены на достижение справедливого и законного решения дела, соответствующего интересам нашего клиента. Имею большой опыт в оспаривании кадастровой стоимости.

Написать эксперту

Ильназ Исембаева

Руководитель департамента делопроизводства

Меня зовут Ильназ. Я - делопроизводитель компании "Первое бюро оценки и экспертизы". Опыт работы в сфере недвижимости более 3-х лет.

Написать эксперту

Рафаил Махмутянов

Оценщик и судебный эксперт

Меня зовут Рафаил. Я - оценщик и судебный эксперт по строительной экспертизе, компании «Первое бюро оценки и экспертизы». У меня за плечами более 20 лет практики в оценочной и экспертной деятельности.

Написать эксперту