Оценка коммерческой недвижимости — это процесс определения рыночной стоимости для объектов капитального строительства. Например, офисных зданий, торговых или развлекательных центров, складов, производственных помещений. Такую процедуру проводят с целью определения цены недвижимого имущества, чтобы выгодно продать его, купить, застраховать, либо сдать в аренду.

Кому может понадобиться определение цены коммерческой недвижимости?

Оценку помещения необходимо проводить в случаях, когда важно документально подтвердить стоимость объекта или при разрешениях споров сторон сделки.

Кто может воспользоваться услугами оценщиков:

• Компании, которые инвестируют в коммерческую (используемую как средство получения прибыли) недвижимость. Они могут нуждаться в оценочном анализе, чтобы купить или продать несколько объектов, либо для уточнения их ценности и потенциала доходности;
• Банки и финансовые учреждения, которые предоставляют кредиты под залог имущества. Они вправе требовать оценки чтобы понять, какие риски берут на себя при выдаче кредита с залогом;
• Арендодатели, которые хотят узнать адекватную рыночную арендную ставку для своих объектов;
• Юристы и адвокаты, занимающиеся делами, связанными с объектом недвижимого имущества. Например при решении вопросов о возмещении ущерба или в спорах об уровне цены коммерческой недвижимости;
• Государственные органы и муниципальные учреждения, которые могут использовать результаты анализа по объекту для налогообложения, планирования городского развития и других административных целей;
• Частные лица, которые хотят оценить стоимость участка или своей недвижимости для личных целей (наследование, развод, планирование финансового будущего).

Все эти лица могут обратиться в Первое бюро оценки и экспертизы. Мы работаем не только в пределах города Уфа, но и по всей Республике.

Зачем нужно определять цену коммерческой недвижимости

Услуги оценщика дают возможность не просто узнать реальную стоимость объекта. Они дают клиенту представление о предполагаемой доходности помещения. Рассмотрим, для чего заказчику могут понадобиться такие сведения.

Для продажи

Анализ цен для нежилого здания нужен в случаях, когда требуется как можно конкретнее определить, сколько оно будет стоить на рынке. В результате продавцу проще установить адекватные расценки и привлечь для торгов потенциальных покупателей.

Для расчета арендной ставки

Оценить постройку придется и при ее сдаче в аренду. Владелец может заказать анализ цен, чтобы назначить адекватную арендную ставку, которая будет соответствовать рыночной стоимости.

Для оформления залога

Еще один случай, когда может быть нужен оценщик — при оформлении залога на объект имущества. Банк вправе обратиться к экспертам, чтобы определить максимальную сумму кредита, которую возможно выдать под залог.

Для оспаривание адастровой стоимости

Если нужно оспорить ранее установленную госорганами цену здания, обязательно нужно провести оценку. Когда собственник считает, что кадастровая стоимость неправильно определена и не соответствует рыночной, он может заказать услуги оценщика.

Для раздела имущества

При разводе, наследовании, или других проводах для раздела имущества, процедура поможет определить долю каждого из собственников постройки. Это нужно, чтобы установить справедливое распределение долей между ними.

При смене владельцев юридического лица

Если меняются владельцы юрлица, например, при продаже акций или переходе прав собственности, деятельность оценщика поможет установить справедливую цену при сделке.

При изъятии земельного участка и объектов на нем 

Если участок и постройки на нем изымают у владельца, без эксперта-оценщика тоже не обойтись. Он нужен для определения цены на рынке участков и недвижимого имущества. Полученные результаты используют для определения размера компенсации, которая положена владельцу постройки. Такое возможно, например, при изъятии имущества для нужд муниципалитета.

В любом из перечисленных случаев вы можете обратиться к специалистам из Первого бюро оценки и экспертизы.

Этапы проведения

Общий процесс оценки участков земли или помещений состоит из нескольких шагов.

Чем занимается оценщик на каждом этапе:

1. В самом начале нужно собрать информацию об объекте. Специалисты находят подробные данные об оцениваемом здании, включая его расположение, площадь, состояние, арендные договоры, финансовые показатели.
2. Анализ рынка. Далее оценщик изучает состояние рынка. Он сравнивает здание со схожими по характеристикам постройками, прогнозирует возможные будущие изменения.
3. Работа с ценами. На основе собранной информации и проведенного анализа осуществляется непосредственно оценочный процесс. Он делается тремя различными методами (о них поговорим ниже).
4. Подготовка отчета. После оценивания объекта коммерческой (нежилой) недвижимости специалист подготавливает отчет, в котором содержатся все результаты и выводы оценочной деятельности. Этот документ всегда формулируют четко, объективно, с включением всех необходимых обоснований.
5. Представление результатов. Заключение передают заказчику или заинтересованным сторонам. Это может быть сделано в виде презентации, отчета и обсуждения выводов оценщика. В отчете эксперты дают полную информацию и отвечают на вопросы клиента.
6. Обновление информации. Время от времени может потребоваться обновление оценочных данных, особенно если произошли значительные изменения на рынке или в состоянии самой постройки. Такое обновление состоит из повторного сбора информации, проведения нового анализа и переоценки.

На каждом этапе оценщики должны проявлять максимум внимательности и экспертности. Только такая работа гарантирует отличный результат.

Методы проведения оценки

Методы оценки коммерческой недвижимости описаны в Приказе Минэкономразвития РФ № 297. В работе эксперты используют три подхода: доходный, сравнительный, затратный.

Доходный метод заключается в определении стоимости недвижимости как источника будущих доходов. Эксперт определяет потенциальную прибыль объекта с момента проведения оценки до завершения эксплуатации.

Затратный метод применяют, если нужно оценить здание без отрыва от земельного участка под ним. То есть эксперт помимо других характеристик объекта учитывает и стоимость земли. Работа проходит в несколько шагов: проведение оценки стоимости участка, определение восстановительной стоимости здания, анализ степени износа, расчет итоговой стоимости недвижимости.

Сравнительный метод основан на простом утверждении: покупатель не будет переплачивать за помещение, если может купить аналогичное по низкой цене. Поэтому оценщик в первую очередь тщательно отбирает на рынке объекты, которые схожи по характеристикам с оцениваемой недвижимостью. Затем эксперт корректирует стоимость объекта в зависимости от характеристик аналогов.

Для наиболее точного результата сотрудники оценочных бюро применяют к одному зданию 2 или 3 метода расчетов. В определенных случаях удобнее задействовать только 1 из методов. Например, для офиса, который сдают в аренду, подойдет доходный метод. Для квартир обычно применяют сравнительный.

Дополнительные критерии для определения стоимости

Чем удобнее расположен торговый центр или офис, тем выше его востребованность. Причем удобство — это только один из многих критериев, которые помогают специалисту проанализировать, насколько ликвидно коммерческое имущество заказчика.

Остановимся на этих факторах немного подробнее.

1. Эстетичный фасад. Свежий ремонт и красивая вывеска, позволяющая выделиться на фоне конкурентов — не такой уж незначительный критерий, как кажется. Внешний вид строения дает возможность владельцу показать «лицо» своего бизнеса в выгодном свете.
2. Прилегающие территории. Чем свободнее будет доступ ко входу, тем лучше. Специалист также обращает внимание и на площадь парковки. Например, для гипермаркета это крайне важный фактор.
3. Наличие и исправность коммуникаций. Если электропроводка и водоснабжение сделаны с умом, это значительно расширяет функциональность постройки. Её можно использовать и под офис, и под салон красоты. Соответственно, цена на такое полезное пространство будет выше.
4. Планировка. Чем больше свободной площади, тем лучше. Минимум колонн, узких коридоров и тамбуров — залог высокой стоимости. Это оценщик тоже учитывает.
5. Условия договора аренды. Если речь идет о передаче помещения во временное пользование, важно учесть особенности индексации арендной платы, условия компенсации расходов на ЖКХ, возможность проведения ремонта и прочие нюансы.

Чтобы учесть все мелочи в пользу клиента, оценщик сначала уточняет у заказчика цель покупки (аренды).

Кто может оценить недвижимое имущество

Для получения объективной оценки нужно обратиться к профессионалам с подтвержденным опытом.

Какие требования к оценщикам существуют:

• Профильное высшее образование;
• Оформленный полис обязательного страхования гражданской ответственности;
• Членство в саморегулируемой организации оценщиков (СРО). Соблюдение установленных ею правил.

Только убедившись в благонадежности специалиста-оценщика, стоит доверять ему анализ цен.

Деятельность экспертов контролируется Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Если в работе оценщика были замечены нарушения, заказчик имеет право обратиться с исковым заявлением в суд.

Перечень необходимых документов

Для заказа оценки участка или нежилого имущества, понадобится предоставить специалистам следующий пакет документов.

Какие бумаги нужно подготовить:

1. Паспорт (для физлиц) или реквизиты организации (для юрлиц).
2. Выписка егрн  или иное документальное подтверждение права пользования зданием (арендный договор, договор купли-продажи).
3. План постройки с указанием площади и расположения комнат, зон.
4. Технический паспорт здания, включающий информацию о его характеристиках, техническом состоянии, системах отопления, вентиляции, электроснабжения.
5. История использования здания (если оно ранее было использовано для какой-либо торговой или производственной деятельности).
6. Документы, подтверждающие наличие инженерных коммуникаций (отопление, электричество, водоснабжение) и их состояние.
7. Документы, которые подтверждают наличие и физическое состояние соседнего недвижимого имущества (например, зданий, дорог и т.д.), которые могут повлиять на ценность постройки.
8. Любые другие документы, которые будут полезны для оценочной деятельности, например акты о проведенных ремонтах или фотографии здания.

При обращении к экспертам, уточните список требований и документов, которые понадобятся в конкретном случае.

Можно ли самостоятельно рассчитать стоимость недвижимого имущества для продажи?

Теоретически можно провести анализ самостоятельно. Приведем примерный алгоритм, как можно действовать в данном случае:

1. Отберите на рынке здания, схожие по характеристикам. Обратите внимание на назначение построек, удаленность от центра, этаж, расположение относительно проезжей части, площадь.
2. Внесите данные о размерах каждого найденного здания в таблицу и определите для каждого из них цену на 1 метр.
3. Распределите постройки по возрастанию цен и вычислите среднюю стоимость. Исключите из списка те варианты, цена на которые значительно отличается от средней.
4. Если ваше здание имеет преимущества, смело увеличивайте его цену на 5-10%.

Но нужно понимать, что это лишь примерно описанные шаги, и человек, не являющийся специалистом в данной области, с большой долей вероятности может допустить ошибки. Тем более не зная специфики работы, получится вычислить только примерную стоимость недвижимости. 

В любом случае самостоятельный расчет стоимости - это не полная альтернатива профессиональной оценочной деятельности, по итогу которой получить документ - отчет об оценке не представляется возможным. 

Для того, чтобы получить точный результат и квалифицированный отчет об оценке, который будет допустимым доказательством, например, в суде/гос.органах, свяжитесь с менеджерами нашего сайта, и мы проконсультируем Вас бесплатно.

Часто задаваемые вопросы

Какие данные специалист обязательно должен указать в отчете об оценке?

Специалист должен указать:

• Название и адрес постройки, данные заказчика отчета;
• Дату проведения оценочной работы;
• Цель анализа;
• Описание характеристик здания;
• Метод, который был применен для работы и данные, использованные при расчетах (характеристики, цены, состояние);
• Результаты работы — расценки на постройку;
• Заключение с рекомендациями от специалиста.

Как выбрать специалиста-оценщика?

Найти хорошего оценщика помогут следующие шаги:

1. Проверьте квалификацию и документы специалиста.
2. Узнайте о его репутации, ознакомьтесь с отзывами клиентов.
3. Расспросите специалиста о его опыте.
4. Уточните, состоит ли оценщик в СРО.

Если документы в порядке, у специалиста есть профильное образование и богатый опыт, то можно смело доверить ему оценку.

Как влияет состояние помещения на его стоимость?

Физическое состояние здания — фактор, который обязательно учитывают оценщики. Если состояние хорошее, цена будет ощутимо выше, чем у аварийного помещения. Также при покупке учитывается возможность его восстановить или перестроить.

В чем отличие оценочных работ для объектов имущества коммерческого назначения от определения цен для прочих построек?

Оценивать постройки, имеющие коммерческое назначение, нужно для их выгодной сдачи в аренду или продажи. При этом ценность определяется доходным, затратным или сравнительным методами. Для определения цен жилых домов чаще применяют сравнительный метод. То есть, основное различие состоит в применяемых методах.

Отличаются также цели, факторы и правовые аспекты оценочной деятельности для разных типов построек.

В течение какого времени отчетный документ об оценке коммерческой недвижимости считается действительным?

Срок действительности отчета по окончании оценочных работ зависит от требований заказчика и регулирующих органов. Обычно отчет считается действительным в течение 6 месяцев. Однако, при значительных изменениях на рынке, отчет может потерять актуальность и стать недействительным раньше указанного срока.