Под изъятием понимается легальное прекращение права частной собственности с целью претворения в жизнь проектов публичного, общественного характера становится частым на всей территории Российской Федерации, в том числе и в Башкирии.
Например, в случаях: строительства новых дорог, прокладывания линий метро, реконструкции, возведении предметов жизнеобеспечения и инфраструктуры местного, федерального, регионального значения.
В последнее время не только в Москве, но и в других субъектах России, активно проводится комплексное развитие территорий (КРТ). Республика Башкортостан (далее - РБ) не стала исключением. Вопросы недобровольного выкупа объектов недвижимости остаются насущными для жителей Уфы.
Из информационного сообщения известно, что для размещения Межвузовского студенческого кампуса в г. Уфе с целью реализации государственных целей планируется изменение титула ряда участков.
В октябре 2023 года было объявлено в СМИ, что для начала реализации мегапроекта «Южные ворота» будут изымать у землепользователей участки для муниципальных нужд. Планируют снести несколько домов.
Основания к принудительному изъятию у правообладателей земельных участков в пользу государства закрепляются в положениях: Конституции РФ; федеральных законов и кодексов: гражданского (ГК РФ), земельного (ЗК РФ), градостроительного (ГрК), жилищного (ЖК РФ), регионального законодательства, в частности Закон РБ № 59 от 05.01.2004 г. «О регулировании земельных отношений».
Положения нормативно-правовых актов регламентируют правоотношения, складывающиеся по вопросам возмещения стоимости изымаемого имущества. Порядок изъятия земельного участка установлен главой VII.1 ЗК РФ и обладает своей спецификой.
Несмотря на нормативное урегулирование всей процедуры, на практике возникает много вопросов, требующих своего разрешения. Часто нужен опытный взгляд на проблему и профессиональный подход, основанный на анализе судебной практики по изыманию земли, жилых и нежилых помещений в РБ.
Договора аренды на земельные участки подлежат расторжению в одностороннем порядке по инициативе уполномоченных органов, в зависимости от того, для какого уровня власти требуется изымание.
С принятыми постановлениями можно ознакомиться на сайтах: Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан https://mzio.bashkortostan.ru/; Администрации городского округа (далее - АГО) город Уфа Республики Башкортостан https://ufacity.info/; Управления земельных и имущественных отношений) https://uzio-ufa.ru/.
Постановлением АГО г. Уфа РБ оформляются решения об изымании конкретного недвижимого объекта с указанием кадастрового номера (КН). Актуальные сведения размещается на сайте: https://uzio-ufa.ru.
Источником достоверных сведений является выписка из Единого государственного реестра (ЕГРН), где указывается дата и номер принятого решения.
Государственные и органы местного самоуправления принимают решение об изъятии с обязательным уведомлением правообладателя.
В качестве компенсации предлагают деньги или, к примеру, другой равноценный земельный участок.
Порядок изъятия земли, строений предусматривает:
- Принятие компетентным органом решения об изъятии у правообладателя конкретного вида недвижимости, идентификация которого проводится по КН.
- Проведение кадастровым экспертом оценки имущества, с целью определения размера денежного возмещения.
- Уведомление правообладателя земли о принятом решении об изъятии.
- Направление в адрес собственника письменного типового соглашения, где включены следующие положения: размер выплаты, срок, иные условия.
Никто не застрахован от сноса своего здания и передачи земли под ним для государственных проектов или в пользу муниципалитета. Проверяйте свои правоустанавливающие документы. Оформите имущество в установленном законом порядке. Только титульный собственник имеет право на получение соразмерной компенсации, возмещение убытков. Если право собственности не оформлено, сведений о вас, как правообладателе нет в Россреестре. В этом случае рискуете остаться без имущества и выплаты за него.
Приходится констатировать, что чаще всего хозяина земли, строения не устраивает цена предлагаемой выплаты.
Важно понимать, что размер возмещения определяется органом власти не самопроизвольно. Управление городского имущества действует на основании положений ФЗ об оценочной деятельности. Эксперты-оценщики опираются на утвержденные Минэкономразвития стандарты.
В Уфе соглашение является типовым. Помните, что подписывать вы его не обязаны, если полагаете, что ваши интересы не соблюдены.
В случае, если соглашение об изъятии земельного участка заключить добровольно с правообладателем не удается, предусмотрен принудительный порядок – через суд.
В зависимости от того, кто правообладатели земельных участков, спор будет рассматриваться в Арбитражном суде или городском (районном) суде по месту нахождения имущества (исключительная подсудность).
Судьи, как правило, стоят на защите интересов правообладателей. Случаи бывают разные. Если будет установлено, что при выкупе земельного участка со стороны власти процедура была нарушена, имеет место высокий процент судебного разрешения дела в вашу пользу.
Допустим, вас не устраивает стоимость возмещения, следуйте пошаговому алгоритму:
- В пределах 90 суток со дня получения соглашения и отчета об оценке, можете заказать проведение экспертизы независимому оценщику для понимания сколько стоит ваш земельный участок. Доверьте проведение экспертизы профессионалам. Проверьте лицензию на данный вид деятельности. Уточните, какой опыт у эксперта.
- Направьте в орган власти, в ведении которого находятся имущественные вопросы, отчет независимой оценки и предложите свой вариант размера денежного возмещения.
- Закажите у специалиста рецензию на отчет по оценке стоимости вашего объекта, полученный от компетентного органа.
- Ожидайте извещения о начале предварительного заседания, либо через 10 дней с момента направления отчета в адрес органа власти инициируйте судебное разбирательство.
- В период рассмотрения гражданского дела, подайте ходатайство о назначении экспертизы судом в лицензированную компанию.
- Добивайтесь своего на основе отчета судебной экспертизы, если стоимость определена выше предложенной. Защищайте свое право на справедливый размер возмещения равный рыночной стоимости изымаемого в пользу г. Уфа строения, участка.
- У вас имеется возможность в ходе рассмотрения гражданского дела самостоятельно или через своего представителя ходатайствовать о назначении повторной экспертизы.
Важно понимать, что исход дела в вашу пользу, как собственника изымаемой земли, возможен только при поддержке квалифицированного юриста и эксперта-оценщика. Иначе, имеется риск стать жертвой конфискации своего имущества, лишившись справедливой денежной компенсации.
Имеет место сформированные по данной тематике позиции Конституционного и Верховного Судов Российской Федерации, судебной практики РБ и Уфы. При определении размера упущенной выгоды при изымании участков, зданий, сооружений, домов, помещений для публичных нужд, судьей учитывается доход владельца, арендатора, который мог быть получен до административных решений от компетентных госорганов.
При рассмотрении данной категории дел в суде первой инстанции мы делаем акцент не только на увеличение размера компенсации, но и включаем в требования для юридических лиц и предпринимателей упущенную выгоду, убытки.
